Huurverhoging 2017 - veelgestelde vragen

Wie stelt de huuraanpassing vast?
De regels voor de huuraanpassing worden jaarlijks vastgesteld door de overheid. Het is mogelijk om een inkomensafhankelijke huuraanpassing toe te passen bij sociale huurwoningen. WBV Laren heeft hiervoor gekozen.

Voor welke woningen geldt de inkomensafhankelijke huuraanpassing?
De inkomensafhankelijke huuraanpassing geldt voor alle woningen waarvoor een sociaal huurcontract is afgesloten.

Voor welke huurcontracten geldt de inkomensafhankelijke huuraanpassing niet?
De inkomensafhankelijke huuraanpassing geldt niet voor:
• Woningen met een geliberaliseerd contract, ook wel vrije sector genoemd. Voor deze woningen geldt een huuraanpassing volgens de CPI. Dit is de Consumenten Prijsindex, een belangrijke maatstaf voor de gemiddelde prijsontwikkeling in Nederland (inflatie), in 2017 was dit 1,7%. Voor meer informatie: www.cbs.nl.
• Bedrijfsruimten, garages en parkeerplaatsen

Huurders met een relevante indicatie of een Wmo- of Wvg beschikking krijgen maximaal 0,5% huuraanpassing.

Wat wordt bedoeld met huishoudinkomen?
Het huishoudinkomen is het inkomen van de huurder en alle andere bewoners van de woning bij elkaar. Al deze inkomens tellen mee voor de inkomensafhankelijke huuraanpassing. Een uitzondering hierop is het inkomen van bewoners die op 1 januari 2017 nog geen 23 jaar waren. Voor deze groep telt het inkomen niet mee tot aan de grens van het minimum loon 2015 (€19.463). Het deel dat boven het minimum loon ligt wordt wel meegeteld.

Wat zijn de peildata voor het vaststellen van het huishoudinkomen?
• Het huishoudinkomen is het gezamenlijke inkomen van alle personen van het huishouden die op 1 juli 2017 op het adres staan ingeschreven volgens de gemeentelijke Basisregistratie Personen (bevolkingsregister).
• De inkomensafhankelijke huuraanpassing 2017 is gebaseerd op het huishoudinkomen van 2015. Dit inkomen is het meest recente, definitief vastgestelde inkomen.

Hoe weet WBV Laren wat mijn inkomen is?
Daarvoor krijgen we van de Belastingdienst een inkomensverklaring. Op deze verklaring staat vermeld of het huishoudinkomen meer dan € 40.349,- per jaar is. Op deze verklaring staat ook het aantal personen van het huishouden van wie het inkomen is meegeteld. Huishoudens waarvan één of meer leden de AOW-gerechtigde leeftijd heeft en gezinnen vanaf 4 personen worden door de Belastingdienst uitgezonderd. Deze huishoudens vallen altijd in de groep met de laagste huuraanpassing. De Belastingdienst stuurt u ter informatie een brief als wij een inkomensverklaring voor uw adres hebben aangevraagd.

Hoe gaat WBV Laren om met de inkomensverklaringen?
WBV Laren gebruikt deze verklaringen uitsluitend voor de inkomensafhankelijke huuraanpassing. Zodra de huuraanpassing definitief is (de bezwaartermijn is verstreken, eventuele bezwaren zijn afgehandeld en bewoners betalen hun nieuwe huurprijs), vernietigen wij de inkomensverklaringen.

 

BEZWAAR TEGEN DE HUURAANPASSING

Wat zijn geldige redenen om bezwaar te maken tegen de huuraanpassing?
• De huurprijs is door de huuraanpassing boven de maximale huurgrens uitgekomen;
• Het percentage huuraanpassing is hoger dan wettelijk toegestaan;
• Het huishoudinkomen op de verklaring van de Belastingdienst klopt niet;
• De samenstelling van het huishouden (het aantal personen met een inkomen) op de inkomensverklaring van de Belastingdienst klopt niet;
• Het huishoudinkomen 2016 is veel lager dan het huishoudinkomen 2015 en valt in de lagere inkomenscategorie (lager dan € 40.349,--).
• U voldoet aan de voorwaarden van de regeling voor gehandicapten en chronisch zieken en heeft een inkomensafhankelijke huuraanpassing gekregen;
• De Huurcommissie heeft een verzoek huurverlaging van u in behandeling wegens onderhoudsgebreken*;
• De Huurcommissie heeft een tijdelijke verlaging van de huurprijs uitgesproken wegens onderhoudsgebreken en WBV Laren heeft deze gebreken nog niet hersteld*;
• Er staan fouten in het voorstel aanpassing huurprijs;
• Het voorstel aanpassing huurprijs is te laat (minimaal twee maanden voor de ingangsdatum van de voorgestelde huuraanpassing).

* Onderhoudsgebreken op zich zijn geen geldige reden voor bezwaar tegen de huuraanpassing. Huurders kunnen het hele jaar door de Huurcommissie vragen een huurverlaging toe te kennen wegens onderhoudsgebreken.

Hoe kan ik bezwaar maken?
U kunt een bezwaarschrift indienen bij WBV Laren. De Huurcommissie heeft hiervoor een standaard bezwaarformulier beschikbaar gesteld: www.huurcommissie.nl. Het bezwaar moet uiterlijk 30 juni 2017 bij WBV Laren binnen zijn.

Als WBV Laren het oneens is met uw bezwaar en u blijft bij het bezwaar, dan stuurt WBV Laren het bezwaar door naar de Huurcommissie met het verzoek om uitspraak te doen over de redelijkheid van de voorgestelde huuraanpassing.

Moet ik bij het indienen van een bezwaar op grond van het huishoudinkomen een inkomensverklaring meesturen?
Dat verschilt:
• Als u bezwaar maakt omdat het huishoudinkomen 2015 dat op de verklaring van de Belastingdienst staat vermeld onjuist is, hoeft u geen inkomensverklaring mee te sturen. Wij vragen dan een nieuwe verklaring op. Dit kan bijvoorbeeld aan de orde zijn als de samenstelling van het huishouden is gewijzigd. De peildatum voor de samenstelling van het huishouden is 1 juli 2017.
• Als u bezwaar maakt omdat het inkomen in 2016 is gedaald, dan moet u dit zelf aantonen door van alle leden van het huishouden die een inkomen hebben de inkomensverklaring mee te sturen. Ook moet u een actueel uittreksel uit de gemeentelijke Basisregistratie Personen (bevolkingsregister) meesturen waarop de namen en geboortedata van alle bewoners van het adres vermeld staan.

Wat moet ik doen als mijn huishoudsamenstelling wijzigt/is gewijzigd?
De huishoudsamenstelling per 1 juli 2017 is bepalend voor de berekening van het inkomen. Wanneer u een inkomensafhankelijke huuraanpassing krijgt, ontvangt u bij het ‘voorstel aanpassing huurprijs’ (eind april 2017) een verklaring van de Belastingdienst waarop een inkomensindicatie staat vermeld plus het aantal personen van het huishouden van wie het inkomen is meegeteld. U ontvangt deze verklaring alleen als uw huishouden in de in de hoge inkomenscategorie valt.
Als de samenstelling van het huishouden is gewijzigd en dit nog niet is doorgegeven aan de gemeentelijke Basisregistratie Personen (bevolkingsregister), dan moet u dit zo snel mogelijk in orde maken. Op het moment dat de registratie in het bevolkingsregister in orde is, kan WBV Laren een nieuwe inkomensverklaring opvragen bij de Belastingdienst.

Wat is de regeling bij een inkomensafhankelijke huuraanpassing voor chronisch zieken en gehandicapten?
U kunt bezwaar maken tegen de inkomensafhankelijke huuraanpassing als iemand in het huishouden over de juiste indicatie beschikt. Door veranderingen in de regelgeving voor langdurige zorg zijn de indicatiestellingen voor de groep chronisch zieken en gehandicapten per 1 januari 2015 deels veranderd. Daarom maakt het verschil of de indicatie is afgegeven in 2015 of vóór 1 januari 2015.

Indicaties vanaf 1 januari 2015
U kunt bezwaar maken tegen de inkomensafhankelijke huuraanpassing als iemand in het huishouden één van de volgende indicaties heeft:
1. Voor zowel eenpersoons- als meerpersoonshuishouden: een bewijs dat op grond van het Besluit Zorgverzekering iemand van het huishouden verpleging of verzorging ontvangt voor een periode van ten minste een jaar voor 10 uur of meer per week (meestal ligt dit vast in een zorgplan van de wijkverpleegkundige).
2. Voor een meerpersoonshuishouden is het voldoende als er op grond van Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 een blijk van waardering voor mantelzorg is verstrekt aan iemand van uw huishouden. De mantelzorg moet zijn verleend aan iemand van het huishouden in de woning.
3. Een indicatiebesluit op grond van de Wet Langdurige Zorg voor iemand van uw huishouden, voor verblijf in een instelling of voor ADL-assistentie (ADL staat voor algemene dagelijkse levensverrichtingen).
4. Een beschikking voor het treffen van voorzieningen of voor een woningaanpassing op grond van de Wet voorzieningen gehandicapten of de Wet maatschappelijke ondersteuning (WMO).
5. Een verklaring van de huisarts dat iemand van uw huishouden blind is.

Indicaties van vóór 2015
U kunt bezwaar maken tegen de inkomensafhankelijke huuraanpassing als iemand in het huishouden één van de volgende indicaties heeft:
1. Voor zowel eenpersoons- als meerpersoonshuishoudens: een indicatiebesluit van het CIZ (Centrum Indicatiestelling Zorg) voor
a. persoonlijke verzorging, verpleging of individuele begeleiding voor 10 uur of meer per week en gedurende ten minste een jaar, of voor
b. verblijf in een instelling voor verzorging of verpleging, of voor
c. zogenaamde ADL-assistentie (hulp bij algemene dagelijkse levensverrichtingen).
2. Voor een meerpersoonshuishouden: een CIZ-indicatie of –brief voor mantelzorg. Dat wil zeggen een indicatie van 0 tot 10 uur per week voor persoonlijke verzorging, verpleging of begeleiding gedurende ten minste 371 dagen (of meerdere opeenvolgende indicaties voor in totaal ten minste 371 dagen en met tussenpozen van niet meer dan 6 weken).
3. Een beschikking voor het treffen van voorzieningen of voor een woningaanpassing op grond van de Wet voorzieningen gehandicapten of de Wet maatschappelijke ondersteuning (WMO) (afgegeven vóór 2015).
4. Een verklaring van de huisarts dat iemand van uw huishouden blind is (afgegeven vóór 2015).

Heeft u een hogere huuraanpassing dan 0,5%, maar hebt u wel een juiste indicatie? U kunt dan bezwaar maken door uw indicatie toe te sturen. Mogelijk vraagt WBV Laren nog als aanvullend bewijs een uittreksel uit de gemeentelijke Basisregistratie Personen aan te leveren.

Zijn er kosten verbonden aan het indienen van een bezwaar?
• Ja, als u als bewijs een uittreksel uit de gemeentelijke Basisregistratie Personen (bevolkingsregister) moet meesturen. De gemeenten brengen voor het verstrekken ervan doorgaans kosten in rekening.
• Ja, als het bezwaar door WBV Laren wordt doorgestuurd naar de Huurcommissie en deze stelt u in het ongelijk, dan brengt de Huurcommissie €25,- bij u in rekening.

Moet ik de huuraanpassing ook betalen als er bezwaar is ingediend?
Als het bezwaar wordt doorgestuurd naar de Huurcommissie, dan wordt de voorgestelde huuraanpassing nog niet in rekening gebracht. Als de Huurcommissie WBV Laren in gelijk stelt, moet u met terugwerkende kracht alsnog de huuraanpassing betalen.

 

HUURVERLAGING

Is het ook mogelijk om huurverlaging aan te vragen?
Ja, dat kan als het huishoudinkomen is gedaald tot onder de grenzen van de inkomenscategorieën, nadat er één of meer inkomensafhankelijke huuraanpassingen zijn doorgevoerd. Een inkomensdaling ontstaat door:
• Vermindering van inkomen door bijvoorbeeld stoppen met werken.
• Vertrek van een lid van het huishouden, waardoor inkomen van dat lid niet meer meetelt.

Hoe kan ik huurverlaging aanvragen?
Huurverlaging moet altijd schriftelijk worden aangevraagd bij WBV Laren. Toon de inkomensdaling aan met een inkomensverklaring van alle leden van het huishouden en een uittreksel uit de gemeentelijke Basisregistratie Personen (bevolkingsregister) waarop de namen en geboortedata van alle inwoners op het adres staan vermeld.

Op welk moment kan ik huurverlaging aanvragen?
Dit kan het hele jaar door, op het moment dat u beschikt over de juiste inkomensverklaring.

Voorbeeld: Stel op basis van het huishoudinkomen 2015 is de huuraanpassing vastgesteld op 4,3%. Het huishoudinkomen 2016 is gedaald tot € 36.000,-. In november 2017 beschikt u over de inkomensverklaring van 2016 en kunt u daarmee de inkomensdaling in 2016 aantonen (samen met het uittreksel bevolkingsregister). Dan kennen wij de huurverlaging toe. Als er op het moment van toekenning van huurverlaging ook sprake is van huurtoeslag, dan raden wij u aan om de huurverlaging door te geven aan de Belastingdienst. Zo voorkomt u een eventuele terugvordering.

Wanneer gaat de huurverlaging in?
Als de huurverlaging wordt toegekend, gebeurt dit met terugwerkende kracht (maximaal twee jaar):
• Bij daling van het huishoudinkomen: vanaf het moment van de ingang van de huuraanpassing.
• Bij vertrek van een lid van het huishouden met inkomen: vanaf de datum van uitschrijving van deze persoon uit de gemeentelijke Basisregistratie Personen (bevolkingsregister).
(WBV Laren gaat hiermee verder dan de wettelijke regeling, waarbij de huurverlaging twee maanden na de aanvraag ingaat.)

 

WONINGWAARDERINGSSTELSEL

Hoe komt WBV Laren tot de maximale netto huurprijs?
Voor elke huurwoning in Nederland geldt een wettelijk vastgestelde maximale netto huurprijs. Deze wordt bepaald door kenmerken van de woning, zoals grootte, aantal kamers en de kwaliteit van de voorzieningen. Het woningwaarderingsstelsel (WWS) drukt de kenmerken van een woning uit in punten en geeft aan wat de maximale netto huurprijs van de woning is. De WOZ-waarde heeft invloed op de punten (zie www.rijksoverheid.nl onder ‘puntensysteem en WOZ’).

U vindt de specificatie van de woningwaardering van uw woning op de achterzijde van het ‘voorstel aanpassing huurprijs’. Uw huur na huuraanpassing mag niet boven de maximale netto huurprijs uitkomen.
Alleen wanneer uw woning of woongebouw gesloopt gaat worden, is er geen woningwaardering beschikbaar. U ontvangt dan ook geen specificatie.

Mijn woningwaardering klopt niet, waar kan ik dit melden?
Op www.huurcommissie.nl staat een huurprijscheck. Hiermee kan de puntentelling van een woning worden berekend en daarmee de maximale huurprijs. Als er zaken uit de woningwaardering niet kloppen met betrekking tot uw woning, dan kunt u dit bij ons melden. Als het nodig is, komt één van onze medewerkers ter plekke de situatie beoordelen en kan de woningwaardering worden aangepast. Dit laatste heeft doorgaans geen invloed op de hoogte van de huidige huur, maar kan wel invloed hebben op de maximale huurprijs van een woning.

 

BETALING HUUR

Hoe zorg ik ervoor dat het juiste bedrag (van de verhoogde huur) wordt betaald?
Als u WBV Laren heeft gemachtigd om de maandelijkse huur automatisch van uw rekening af te schrijven, dan hoeft u niets te doen. Per 1 juli wordt dan het nieuwe bedrag automatisch geïnd.

Als u een periodieke overschrijving via de bank heeft geregeld of als een instantie (bijvoorbeeld de werkgever) de huur overmaakt, dan moet u er zelf voor zorgen dat per 1 juli het juiste bedrag wordt overgemaakt. Als u via een (digitale) acceptgiro betaalt, staat vanaf 1 juli 2017 het nieuwe totaalbedrag op de (digitale) acceptgiro aangegeven.


SERVICEKOSTEN

Wat zijn servicekosten?
Sommige huishoudens betalen, naast de huur, maandelijks ook servicekosten. Dit zijn kosten voor gemeenschappelijke voorzieningen en diensten, zoals verlichting van een gemeenschappelijke ruimte, het schoonhouden en onderhouden van gemeenschappelijke ruimten of onderhoud aan gemeenschappelijke tuinen. De tarieven van deze servicekosten staan vermeld in het voorstel aanpassing huurprijs. In veel gevallen is dit bedrag een voorschot.

Hoe wordt het voorschotbedrag berekend?
Het maandelijkse bedrag dat wordt betaald aan servicekosten is vaak een voorschot. De werkelijk gemaakte kosten worden jaarlijks verrekend met de betaalde voorschotten. U ontvangt daarvoor in het tweede kwartaal een afrekening.

Als het voorschot en de daadwerkelijk gemaakte kosten niet gelijk zijn, dan wordt er verrekend. Op basis van de werkelijk gemaakte kosten, wordt het maandelijks te betalen voorschot aangepast voor het komende jaar. De nieuwe voorschotbedragen voor de servicekosten staan in het ‘Voorstel aanpassing huurprijs’. Meer informatie over servicekosten staat op: www.de-alliantie.nl/servicekosten.

 

HUURTOESLAG

Wanneer heb ik recht op huurtoeslag?
Dit hangt af van uw (huishoud)inkomen en de huurprijs die voor de woning wordt betaald. Ook telt leeftijd, eigen vermogen en de samenstelling van huishouden mee. De huurtoeslag 2016 kan tot uiterlijk 1 september 2017 aangevraagd worden. U ontvangt de huurtoeslag rechtstreeks van de Belastingdienst. Op www.toeslagen.nl kunt u uitrekenen of u recht heeft op huurtoeslag. Voor meer informatie: de Belastingtelefoon: 0800 – 0543. Tip: altijd het burgerservicenummer (BSN) bij de hand houden.

Ik ontvang huurtoeslag. Moet er door de huuraanpassing iets aangepast worden?
Nee, dat hoeft niet. Als u het hele jaar al huurtoeslag ontvangt, hoeft er niets gedaan te worden. De huurtoeslag wordt automatisch verlengd. Als de Belastingdienst geen toeslag meer verstrekt vanwege de door de huuraanpassing veranderde huurprijs, dan moet u direct contact opnemen met de Belastingdienst. Wij zorgen er in deze gevallen voor dat het recht op huurtoeslag blijft bestaan.

Mijn persoonlijke situatie is veranderd. Heeft dit gevolgen voor de huurtoeslag?
Dat kan. Als er in uw situatie iets veranderd is dat van invloed is op de huurtoeslag, dan moet u dit direct doorgeven aan de Belastingdienst. Dit kan via de website van de Belastingdienst: www.toeslagen.nl of met een wijzigingsformulier. Dit wijzigingsformulier kunt u opvragen via de Belastingtelefoon: 0800 – 0543.

Mijn rekenhuur is door de huuraanpassing boven de € 710,68 per maand uitgekomen. Heeft dit gevolgen voor de huurtoeslag?
Als u al huurtoeslag ontvangt en de rekenhuur door de huuraanpassing boven € 710,68 uitkomt, blijft het recht op huurtoeslag bestaan en loopt dit gewoon door. Daarnaast garandeert WBV Laren voor huurders die bij aanvang van de huurovereenkomst een sociaal huurcontract hadden, dat de huurprijs wordt verlaagd naar de huurtoeslaggrens als u op basis van uw inkomen een aanvraag huurtoeslag wilt doen. U kunt dan bij WBV Laren een verzoek indienen om de huurprijs te verlagen. De huurprijs wordt dan onder voorbehoud verlaagd. WBV Laren controleert op een later tijdstip, dus achteraf, of er inderdaad huurtoeslag is toegekend. Als dat zo is, dan wordt de huur definitief verlaagd naar de huurtoeslaggrens. Als blijkt dat u op basis van het inkomen niet in aanmerking bent gekomen voor huurtoeslag, dan bent u met terugwerkende kracht alsnog de huurprijs verschuldigd van voor de verlaging.

Handige websites en telefoonnummers

Belastingdienst
Informatie over huurtoeslag is te vinden op www.toeslagen.nl.
Ook is het mogelijk om de Belastingtelefoon te bellen met vragen over huurtoeslag.
Telefoonnummer 0800 0543. Dit nummer is gratis.

Huurcommissie
Als u bezwaar wilt maken tegen de huuraanpassing, dan kunt u bellen met de Huurcommissie.
Meer informatie: www.huurcommissie.nl.
Telefoonnummer: 0800 488 72 43. Dit nummer is gratis.

Rijksoverheid
Op de website van de Rijksoverheid www.rijksoverheid.nl staat meer informatie over bijvoorbeeld huurbescherming, Huurcommissie, servicekosten en het Woningwaarderingsstelsel.

 

U bent hier: Huren > Huurverhoging 2017 - veelgestelde vragen

Nieuws

Woonstichting Laren fuseert met Het Gooi en Omstreken en neemt feestelijk afscheid van leden en huurders

lees verder...


Foto's afscheidsbijeenkomst huurders en bestuur

lees verder...


Leden Wbv Laren besluiten tot omzetting in Woonstichting Laren

lees verder...